Défiscalisation immobilière : comment sécuriser ses placements ?

Par Christophe Tunica

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Défiscaliser, c’est bien, sécuriser ses placements c’est encore mieux ! Mais le combo est souvent compliqué, car, tout investisseur le sait, le niveau de risque va souvent de pair avec le niveau de rendement espéré… Dès lors comment tenter de conjuguer optimisation et sécurisation de ses placements ? Faisons ensemble le point sur les caractéristiques et les éventuelles prises de risques que présentent les différents dispositifs de défiscalisation immobilières.

Sécuriser ses placements immobiliers et financiers

Le marché du neuf

Trois dispositifs majeurs ont été reconduits par la Loi de finances 2021. Ils permettent de prétendre à des réductions d’impôts, venant ainsi financer une partie de l’acquisition du bien. Il s’agit de la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et des statuts de LMNP/LMP.

La loi Pinel

Succédant à la loi Duflot qui a vu le jour en 2014 la loi Pinel est reconduite au moins jusqu’en 2022. Plébiscité par les investisseurs ce dispositif permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts s’ils le mettent sur le marché locatif. En fonction de la durée de location – 6, 9 ou 12 ans – il obtient une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % de son investissement, dans la limite de 63 000 €. Mais attention ! cet avantage fiscal est soumis au respecte d’un certain nombre de conditions qui concernent :

  • Le bien (deux logements maximums par an et est limité par un plafond de 300 000 € d’investissement par personne et de 5 500 € par m2 de surface habitable),
  • Sa zone d’implantation (le logement doit être situé dans une zone « en tension foncière » A, A bis ou B1. Deux autres zones existent, B2 et C, qui ouvrent droit à la réduction seulement si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif signé avant le 15 mars 2019),
  • Le profil du locataire (ses revenus fiscaux annuels ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par la loi, variables en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre d’occupants du foyer),
  • Un barème fixant le plafonnement des loyers,
  • La durée de location du logement (6 ans minimum).

Le non-respect de ces engagements entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel 2021 et ceci représente donc déjà un critère de sécurisation de son placement, car la perte du bénéfice des incitations fiscales peut remettre en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard a vocation à soutenir la construction de logements neufs meublés situés dans des résidences avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants ou encore dans une résidence d’accueil et de soin agréée. Ainsi, en investissant dans ce type de produit, on peut obtenir une réduction d’impôt (11 % de l’investissement HT, lissée sur 9 ans), mais aussi récupérer la TVA (20 %.), inhérente au bien acquis. Pour ce qui concerne les conditions à respecter, elles sont les suivantes :

  • Mettre le logement en location pendant une durée de 9 ans.
  • Le prix de revient du bien ne doit pas excéder 300 000 €.

Si, ce type de placement est assez peu risqué car il présente un rendement moyen de l’ordre de 3,50 à 4,25 %), il faut cependant être vigilant quant aux risques liés à l’éventuelle défaillance de l’exploitant, ou aux risques de loyers impayés.

Acheter sous statuts LMNP/LMP

Être « loueur en meublé professionnel » (LMP) ou « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) signifie, dans les deux cas, investir dans un logement meublé, que celui-ci soit neuf ou ancien. Selon le statut choisi, il est alors possible de déduire le déficit foncier et les différentes charges, mais aussi d’imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement de bénéficier d’une exonération de plus-value.

La distinction entre les deux statuts ?

Le LMNP donne droit à une réduction d’impôt correspondant à l’intégralité des charges foncières du revenu global généré par le bien. Le LMP, quant à lui, permet de déduire l’intégralité des charges foncières de son revenu global et d’actionner le levier du déficit foncier. Les amortissements sont alors déductibles du bénéfice d’exploitation et, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans, il est possible d’obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente.

Enfin, le statut LMP permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers en bénéficiant d’un étalement des droits de succession sur 15 ans et abattement de 75 %, sous réserve de remplir certains critères. Ce type d’investissement est, là encore assez dénué de risques, pour autant que les contraintes liées à la notion de « meublé » – et, notamment, la fourniture de certains équipements obligatoires – soient bien respectées. En revanche, l’encadrement des loyers peut limiter le taux de rentabilité…

Le marché de l’ancien

Deux dispositifs ; la loi Malraux et la loi Monuments Historiques, permettent de profiter d’une défiscalisation immobilière partielle. Voici les conditions à remplir pour y être éligible :

La loi Malraux

La condition à remplir pour bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de la loi Malraux est tout simplement de réaliser des travaux sur le bien ; puis, de le mettre en location pendant une durée minimale de 9 ans (avec un locataire dont ce sera la résidence principale et qui ne sera ni un ascendant ou un descendant, ni rattaché au foyer fiscal du propriétaire). Le montant de la réduction variera alors en fonction de la zone d’implantation de l’immeuble. Les dépenses engagées au titre des travaux de rénovation d’un immeuble ancien, dans une limite de 100 000 € par an sur 4 années consécutives seront ainsi déductibles du revenu global de l’investisseur. Ces travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable, et être confiés à un architecte des bâtiments de France.

La loi Monuments historiques

Depuis 1913, cette loi permet aux propriétaires de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques de payer moins d’impôts, en amputant le montant des travaux de rénovation et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunt associés…. Et tout ceci sans plafond de déduction ni d’obligation de location une fois ceux-ci réalisés. Le propriétaire doit néanmoins conserver le bien pendant un minimum 15 ans et réaliser les travaux à son initiative ; ceux-ci faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une autorisation spéciale.

En parallèle, la loi Monuments Historiques permet à l’investisseur d’imputer le déficit foncier réalisé sur le revenu global ou encore de bénéficier d’une exonération de frais de succession, à condition d’avoir signé une convention avec le ministre de la Culture. Si cette loi est vertueuse pour la préservation du patrimoine français, elle ne présente une sécurisation de l’investissement toute relative, compte tenu de l’impossibilité de revendre avant 15 ans, et que le statut de « monument historique » ne préjugeant pas toujours de la valeur réelle du bien sur le marché immobilier…

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