Acheter les murs de son entreprise : SCI ou nom propre ?

La réponse en bref

Il n’y a pas de schéma gagnant dans l’absolu. Il y a le schéma adapté à ce que vous ferez du bien : le garder, le vendre ou le transmettre.

• Détention à l’impôt sur le revenu (en direct ou en SCI à l’IR) : loyers lourdement taxés, mais plus-value qui fond avec le temps et disparaît en cas de donation d’un bien détenu en direct. Le bon choix pour une détention longue ou une succession préparée.
• SCI à l’impôt sur les sociétés : loyers peu taxés grâce à l’amortissement, mais plus-value lourde à la sortie, sans abattement pour durée. Le bon choix pour capitaliser, pas pour vivre des loyers.
• Murs au bilan de la société d’exploitation : simple au départ, coûteux à défaire. À éviter dès qu’une cession de l’entreprise est envisageable.

Sommaire

1. Quatre façons de détenir les murs
2. IR ou IS : deux logiques opposées
3. Le cas chiffré
4. Transmettre les murs
5. Les pièges à éviter
6. IFI, holdings, SARL de famille
7. Quel schéma pour vous ?
8. Questions fréquentes
9. Sources

Les quatre façons de détenir les murs de votre entreprise

Votre entreprise occupe un local. Trois propriétaires sont possibles : vous-même, une société civile immobilière (SCI) créée pour l’occasion, ou l’entreprise elle-même. La SCI a un choix de plus : être imposée comme vous, à l’impôt sur le revenu (IR), ou comme une entreprise, à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela fait quatre schémas.

1. En nom propre

Vous achetez seul, ou avec votre conjoint. Les loyers versés par votre société sont des revenus fonciers, imposés au barème de l’IR et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. (art. 14, 150 U, 150 VC et 200 B CGI)

2. En SCI à l’impôt sur le revenu

La fiscalité est la même qu’en nom propre. Elle s’applique à chaque associé, à proportion de ses parts. La SCI apporte un cadre : des statuts, un gérant, et la possibilité de transmettre le bien progressivement, part par part. (art. 8 CGI)

3. En SCI à l’impôt sur les sociétés

La SCI paie elle-même l’impôt : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions du taux réduit, 25 % au-delà. Elle déduit chaque année l’amortissement de l’immeuble. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur comptable, sans aucun abattement pour durée. (art. 206, 219 et 239 CGI)

4. Au bilan de la société d’exploitation

Même logique fiscale que la SCI à l’IS. Avec une différence de taille : l’immeuble suit le sort de l’entreprise. Il répond de ses dettes, il est vendu avec elle, il est transmis avec elle.

IR ou IS : deux logiques fiscales opposées

Imaginez deux compteurs. À l’IR, le fisc se sert chaque année sur vos loyers, au taux de votre tranche. En échange, le compteur de la plus-value tourne à l’envers : plus vous gardez le bien, moins vous paierez à la revente, jusqu’à zéro.

À l’IS, c’est l’inverse. L’amortissement, c’est-à-dire la déduction comptable de l’usure de l’immeuble, allège l’impôt sur les loyers année après année. Mais chaque euro amorti fait baisser la valeur de l’immeuble dans les comptes. Le jour de la vente, l’écart entre le prix obtenu et cette valeur comptable est taxé. L’économie réalisée pendant la détention est en partie rendue à la sortie. (art. 39, 1, 2° CGI)

Pendant la détention : l’IS prend l’avantage

Sur les mêmes 58 000 € de loyers nets, l’écart d’impôt annuel est de un à six.

Mais l’argent conservé dans une SCI à l’IS n’est pas encore le vôtre. Pour le percevoir, il faut le distribuer. Chaque euro distribué supporte alors le prélèvement forfaitaire unique (PFU), porté à 31,4 % depuis le 1^er janvier 2026 par la hausse de la CSG sur les revenus du capital. (art. 200 A CGI ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12)

Le cas chiffré : combien coûte la revente dans chaque schéma ?

Prenons un dirigeant de 52 ans, seul associé de sa société d’exploitation. Il achète les locaux qu’elle occupe. Nos hypothèses :

• local acquis 800 000 €, dont 160 000 € de terrain, et 60 000 € de frais d’acquisition ;
• loyer de 64 000 € HT par an versé par la société d’exploitation, et 6 000 € de charges non récupérables, soit 58 000 € de loyer net ;
• revente à 1 200 000 €, prix volontairement identique quelle que soit la date, pour isoler l’effet de la durée ;
• à l’IR : tranche marginale de 41 %, sans majoration forfaitaire pour travaux, par prudence ;
• à l’IS : bâti amorti sur 30 ans, soit 21 333 € par an, frais d’acquisition passés en charges, taux réduit de 15 % sur les loyers, plus-value imposée à 25 % par prudence (art. 219, I, b CGI) ;
• achat financé sans emprunt, par un apport en compte courant, pour comparer à armes égales.

Revente après 15 ans : le calcul pas à pas

Détention à l’IR. La plus-value brute atteint 340 000 € (1 200 000 € − 800 000 € − 60 000 €). Après 15 ans, l’abattement est de 60 % pour l’impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe s’ajoute dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €. (art. 150 VC et 1609 nonies G CGI)

Détention à l’IS. Après 15 ans d’amortissement, l’immeuble ne vaut plus que 480 000 € dans les comptes. La plus-value taxable est de 720 000 €, soit 180 000 € d’IS. C’est 2,3 fois l’impôt dû à l’IR. Et l’argent est encore dans la société.

De 5 à 30 ans : le point de bascule

Le point de bascule se situe autour de la septième année. Avant, la SCI à l’IS coûte un peu moins cher à la sortie. Après, la détention à l’IR l’emporte, et l’écart se creuse chaque année : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À l’IS, aucune exonération liée à la durée.

Le bilan complet à 15 ans : loyers et revente

Regarder la seule plus-value serait trompeur. Additionnons les loyers nets cumulés et le produit de la revente, une fois tous les impôts payés.

• À une tranche de 41 %, les deux schémas se valent si tout l’argent finit chez vous : 1 509 985 € à l’IS contre 1 484 909 € à l’IR, soit 1,7 % d’écart.
• À une tranche de 30 %, la détention à l’IR l’emporte : 1 580 609 €, soit 70 624 € de plus qu’à l’IS.
• Si le capital reste investi, la SCI à l’IS dispose de 1 807 500 €, soit 322 591 € de plus qu’à l’IR à 41 %. Cet argent travaille, mais il sera imposé au PFU le jour où vous le percevrez.

Transmettre les murs : l’avantage décisif de l’IR

1. En nom propre : la plus-value s’efface

Lorsque vous donnez ou léguez un bien détenu en direct, aucune plus-value n’est imposée. L’impôt sur les plus-values des particuliers ne frappe que les ventes. Vos enfants reçoivent le bien pour sa valeur du jour, qui devient leur prix d’acquisition. Dans notre cas, à 15 ans, la plus-value latente de 340 000 € disparaît : 78 751 € d’impôt que personne ne paiera. (art. 150 U, I CGI)

2. En SCI à l’IR : un effacement partiel

La transmission porte sur les parts. La plus-value sur les parts repart de zéro. Mais à l’intérieur de la SCI, l’immeuble garde son prix d’achat d’origine. Si la SCI le vend, l’impôt reste calculé depuis l’achat initial, avec des abattements qui continuent de courir.

3. En SCI à l’IS : un impôt qui attend vos enfants

L’immeuble reste inscrit pour sa valeur comptable, et la plus-value latente grossit chaque année : 720 000 € à 15 ans, soit 180 000 € d’IS qui attendent vos enfants le jour où la SCI vendra. Un acheteur des parts en tiendrait compte dans son prix.

4. Donner progressivement, en démembrement

La détention à l’IR permet de transmettre par étapes, par exemple en donnant la nue-propriété des parts et en gardant l’usufruit, donc les loyers. Les droits sont calculés sur une fraction de la valeur, qui dépend de l’âge du donateur : 50 % entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans. Chaque parent peut en outre donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits. (art. 669, 779 et 784 CGI)

Pour les autres leviers de transmission d’un bien, voir notre article : transmettre un bien immobilier à ses enfants.

Reste un cas fréquent : le dirigeant qui détient ses murs en direct depuis longtemps et a besoin de trésorerie. Plutôt que de vendre à un tiers, il peut dégager des liquidités en cédant le bien à une société qu’il contrôle. L’opération obéit à ses propres règles fiscales et suppose un prix conforme au marché. Elle mérite une étude dédiée.

Les quatre pièges les plus coûteux

1. Les murs au bilan de la société au moment de la cession

C’est l’erreur la plus coûteuse, et la plus fréquente chez les dirigeants qui ont acheté leurs locaux par la société, par simplicité. Le jour de la cession, le repreneur veut l’entreprise, rarement les murs, ou pas au prix que vous en attendez. Il faut alors les sortir, par une vente ou par une distribution. Dans les deux cas, la plus-value latente est imposée à l’IS : 180 000 € dans notre exemple à 15 ans, avant que le moindre euro ne vous parvienne. Une distribution ajoute ensuite le PFU. Sans compter un risque permanent : l’immeuble répond des dettes de l’entreprise en cas de difficulté.

La question des murs se règle donc en même temps que celle de la transmission de l’entreprise elle-même : tout savoir sur la transmission de son entreprise familiale.

2. La SCI à l’IS pour compléter sa retraite

Un dirigeant proche de la retraite qui compte vivre des loyers supporte deux étages d’impôt : l’IS dans la SCI, puis le PFU de 31,4 % sur les dividendes. Et une partie de la trésorerie, celle qui correspond à l’amortissement, ne peut pas être distribuée faute de bénéfice comptable.

3. La SCI à l’IR qui loue des locaux équipés

Une SCI est par nature civile. Si elle loue des locaux munis du matériel nécessaire à l’exploitation, cette activité devient commerciale. Au-delà d’une tolérance de 10 % des recettes, la SCI devient passible de l’IS de plein droit, sans l’avoir choisi. (art. 206, 2 CGI ; BOI-IS-CHAMP-10-30)

4. L’option pour l’IS, irrévocable après cinq ans

Une SCI qui opte pour l’IS peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option. Passé ce délai, le choix devient irrévocable. Et la renonciation elle-même peut déclencher l’imposition des plus-values latentes, comme une cessation d’activité. (art. 239, 1 CGI, issu de l’art. 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018)

IFI, taxe sur les holdings, SARL de famille : les questions qui reviennent

1. Les murs et l’IFI

Les murs loués à votre société d’exploitation peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière au titre des biens professionnels, si vous y exercez une fonction de direction effective et normalement rémunérée et que vous remplissez les conditions de détention. L’exonération joue à proportion de votre participation dans la société. Les immeubles inscrits au bilan de la société d’exploitation et affectés à son activité sont, eux, hors de l’assiette. (art. 965, 2° et 975, III et VI CGI)

2. La nouvelle taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales

Créée par la loi de finances pour 2026, elle s’applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Elle vise les sociétés à l’IS d’au moins 5 millions d’euros d’actifs, contrôlées par une personne physique et dont les revenus passifs, loyers compris, dépassent la moitié des produits. Mais elle ne frappe qu’une liste fermée de biens : bateaux, véhicules de tourisme, chevaux, vins, bijoux, logements occupés par l’associé, notamment. Un local professionnel loué à votre entreprise aux conditions du marché n’y figure pas. (art. 235 ter C CGI ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 7)

3. Pourquoi pas une SARL de famille ?

La question revient souvent : la SARL de famille reste à l’IR tout en offrant le cadre d’une société. Mais elle doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Or la location nue de bureaux, d’un entrepôt ou d’un local commercial, celle qu’une SCI consent à votre société sous bail commercial, est une activité civile. Une SARL de famille qui louerait nu perdrait son option et basculerait à l’IS. Seule la location meublée, ou celle de locaux munis du matériel nécessaire à l’exploitation, lui reste ouverte. (art. 239 bis AA et 35, I, 5° et 5° bis CGI)

Pour un dirigeant, la SARL de famille sert donc surtout à diversifier en immobilier meublé, souvent après la cession de l’entreprise. Rarement à porter ses propres murs. Nous lui avons consacré un article : la SARL de famille, à quoi ça sert ?

4. La revente d’un bien en SARL de famille

L’imposition dépend du statut de chaque associé au regard de la location meublée :

• associé loueur en meublé non professionnel (LMNP) : régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée. Mais depuis le 15 février 2025, pour les logements meublés, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits. (art. 150 VB, III CGI, issu de l’art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025)
• associé loueur en meublé professionnel (LMP) : régime des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après cinq ans d’activité selon le niveau des recettes, et un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année sur la plus-value immobilière à long terme. (art. 151 septies et 151 septies B CGI)

Exemple : des appartements meublés achetés 400 000 € (plus 30 000 € de frais), revendus 550 000 € après 15 ans, avec 160 000 € d’amortissements déduits par des associés LMNP.

Quel schéma pour votre situation ?

L’arbre de décision en cinq questions

Au terme du parcours, vous obtenez un schéma a priori pertinent. Il reste à le valider par une simulation sur vos chiffres réels.

Pourquoi simuler avant de signer

Un acte d’acquisition se signe en une matinée. Ses conséquences fiscales se mesurent sur vingt ou trente ans. Quelques ordres de grandeur, tirés de notre cas :

• une SCI à l’IS pour un bien gardé 25 ans : 233 333 € d’impôt de sortie, contre 26 316 € à l’IR ;
• des murs restés au bilan au moment de la cession : 180 000 € d’IS sur la plus-value latente à 15 ans, avant toute distribution ;
• une revente rapide en détention à l’IR : à 5 ans, 143 480 €, soit 16 813 € de plus qu’en SCI à l’IS ;
• un choix fondé sur la seule tranche d’imposition actuelle : à 15 ans, passer de 41 % à 30 % inverse le classement, avec 70 624 € d’écart.

Questions fréquentes

Faisons le point sur l’immobilier de votre entreprise

Acheter ou restructurer l’immobilier de votre entreprise vous engage pour vingt ans ou plus. Nos associés vous reçoivent à Bordeaux ou à distance pour comparer les schémas sur vos chiffres réels : âge, tranche d’imposition, besoins de revenus, projet de cession ou de transmission. Nous travaillons avec votre expert-comptable, votre avocat et votre notaire, pour que chacun intervienne au bon moment. Vous repartez avec une recommandation argumentée, que vous restez libre de suivre.

Sources

• Code général des impôts : art. 8, 14, 35, 39, 150 U, 150 VB, 150 VC, 151 septies, 151 septies B, 200 A, 200 B, 206, 219, 235 ter C, 239, 239 bis AA, 669, 779, 784, 965, 975, 1609 nonies G — versions consolidées sur Légifrance.
• Code général des impôts, art. 235 ter C, en vigueur depuis le 21 février 2026 : texte sur Légifrance.
• Code général des impôts, art. 975, version en vigueur depuis le 21 février 2026 : texte sur Légifrance.
• Code général des impôts, art. 239, version en vigueur depuis le 31 décembre 2018 : texte sur Légifrance.
• Loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 50 (renonciation à l’option pour l’IS).
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 (réintégration des amortissements en LMNP).
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 (hausse de la CSG sur les revenus du capital).
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 7 (taxe sur les actifs des holdings patrimoniales).
• BOFiP : BOI-IS-CHAMP-10-30 (sociétés civiles et activités commerciales) ; BOI-IS-CHAMP-20-20-10 (SARL de famille).
• Service-public.fr, Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les calculs reposent sur des hypothèses simplifiées et sur les règles en vigueur au 20 octobre 2026. AXESSCIBLE, 22 place Gambetta, 33000 Bordeaux — conseiller en investissements financiers adhérent de la Compagnie des CGP-CIF (n° F000485), courtier en assurance — ORIAS n° 14006449 (orias.fr).